太原楼评商办格局南强北弱太原写字楼市
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太原楼评?
业内视角
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导读
城市发展看经济，依托人和资本！
企业撑起主脊梁，探究商办空间！
察势者明趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
太原静默解除后，出现个税风波，省外朋友也求证，感慨全国楼市“一盘棋”。最近服务地块涉及高兼容，聊聊商办市场的话题！
商办市场发展三十余年，成为仅次于住宅类的第二市场，由于商办业态包含了商业零售、办公（写字楼）、商务/酒店公寓等类型，具有多元化、非标化的特性。
从全国数据上看，伴随产业结构调整，依托消费升级、内需的扩大、促进就业等均利好商办市场，且有城市下沉和小型化趋势，全国商办规模达万亿，年增幅超10%！
太原商办市场“格局”！
由于商办市场多依附于商圈的特征，存在发展不均衡性，加上商办市场的集群性需求差异，经常“供需错配”导致成为烫手山芋。
每个城市都有一条鼻祖级别的商业街，如重庆的解放碑，上海的南京路，广州的上下九，而太原也有城市底色——柳巷！伴随形成了最早的城市商圈。
伴随城市发展、规划、政府搬迁、产业落位等多重因素影响，太原已陆续形成十余个商圈的格局，而商办市场也随之兴起。
商办市场中写字楼具有明显“地标”属性，太原早期规划高度不断向上冲击，三百米以上的规划有多个，而如今建成最高写字楼仍是米的信达国际！
太原十大高楼排行榜！（扩展搜索）
对写字楼市场进行其分类研究，归纳其特征，寻觅差异性，探究市场发展空间，理解城市经济活力和产业结构，均有重要意义！
自从年府西街国贸大厦奠基，这座41层米的写字楼，让太原步入商办新时代，创下山西高度，引进五星级酒店，随后太原写字楼便如雨后春笋般崛起！
经过二十余年的发展，楼评君认为太原当下商办类写字楼市场有以下特征：
特征一：南强北弱，重心迁移！
特征二：布局分散，差异明显！
特征三：供需错配，风险率高！
特征四：运营分化，溢价不足！
归纳一下：分布不均衡和分化严重！
在太原城市南移西进的偏快节奏下，迎泽大街，南内环等老城区域的土地余量不足。而河西和南城的商办土地在城市规划限定下，多在汾河沿岸区域集中供给！
其中写字楼主力分布在高新街-南中环-晋阳街和长风商务区，以及龙城大街区域，南城是未来市场核心供给地，占比近60-70%！
其次在分化上，如部分写字楼同质化严重、集群性弱，级别偏弱导致区域性空置率偏高。城市头部企业办公总部搬迁流动性大，高端办公租金和售价双走高！
比如迎泽西和南内环-亲贤的部分非甲级租金不足1元，空置率近半。而湖滨国际，环球金融，清控和中海国际等甲级租金能在3.5元以上，出租率高峰期达八到九成！
这些现象的成因既有太原商办市场“供需”错配导致，也和城市变迁发展，产业升级，相关服务更迭，以及本身生命周期有关！
太原写字楼的发展脉络！
纵观太原发展的变迁，有依河而建，据水而兴的特征。汾河两岸以其得天独厚的地利优势，成为承载城市高端写字楼的主要脉络。
（一）：府西街太原行政区！
年，府西街山西国贸大厦奠基，建成后引入五星级酒店，依托于太原市行政中心的地段，逐步发展成为最早的商务办公区。
年，万达作为首家进驻太原的品牌房企，在市中心老城拿地，距离府西街仅米，拟斥资百亿打造国际酒店、写字楼、公寓、住宅、商业等城市综合体。
（二）：迎泽街+汾河省级机构！
年，迎泽街开启了写字楼“集群”期，先后有太原国际能源中心，盘古国际，万邦一号等本土房企开发的项目。
随后，东方明珠、信达和中铁三局分别在迎泽东西大街择址入驻，湖滨国际，信达国际，中铁三局总部三座超高建筑，还有多次停工至今未能竣工的国海广场！
（三）：南内环+汾河IT产业！
年千禧年，南内环以IT产业应运而生，号称“山西的中关村”。形成了青龙、赛格、天和、阳光数码城集群，以及金茂国际，财富国际，山西信合等！
在汾河西岸，陆续布局了中海国际和绿地外滩（停工），以及王村的鸿峰华夏等！
长风街商圈商业属性强，写字楼属性弱，如阳光国际和茂业中心也可归类在此区域。
（四）：南中环+汾河商务区！
年南中环当时属于“城市边缘”，如今则是互联网金融科技汇聚地的CBD，向北辐射到学府街，向南涵盖晋阳街，加上汾河西岸长风商务区，实至名归的核心区。
南中环东段以南站形成高铁CBD，中段以国金中心和火炬大厦为基点，北有高新街创业街密集写字楼，辐射到华宇百花谷，南侧有晋阳街产业区，譬如贾跃亭的西贝尔！
南中环西段，在汾河交汇处东岸有清控基地，西岸更是一手的好牌！华润大厦，环球金融中心，鸿升时代，化建，广鑫，以及尚未开发的格盟金融城，均属顶级配置！
（五）：龙城大街+汾河后浪！
年往后，伴随省属机关向南迁移，龙城大街聚集了大量的省级单位，相间分布的除豪宅属性外，高端商办体量也是非常大！
只是目前龙城大街的商圈尚未成型，写字楼骨架已经健全，如建投祥澐国际，中海商务中心，中国冶金，山西文旅，盛锦国际，龙城壹号，清华里等！
（六）：汾东大街+汾河未来期待！
小店镇的写字楼，当下以康宁街为中心，以产业相关为主，相对发展滞后一些。出租率偏低，在租金和售价上明显要弱一些，尤其是受到“停工”几个项目冲击！
从长期看，未来的发展潜力会落位在汾东大街和汾河交汇处，包含停滞的环球国际金融中心（宝能），招商时代主场，山西国际物联网产业园等！
至于十年后的太原商办市场想象力，会在当下埋下种子的“潇河新城”！
从规模发展上来看，太原并不缺乏百万方的超大规模商办综合体，而这类项目大多都布局写字楼或酒店业态，不过从开发难度，商办类项目越大，风险越高！
太原商办市场入驻的企业属性！
商办市场服务于企业用户，太原写字楼市场的企业需求特征如何？从企业数量分布，面积使用，以及行业特征等几个维度来分析！
（一）企业数量分布维度！
写字楼的基本发展脉络中，依托城市规划下的商办项目的供应。但写字楼市场的需求，并不是依据规划而计划性发展，它与区域经济，产业，高校等均有较大关联性！
譬如迎泽大街两侧的写字楼总量过百，但甲级占比偏低，供应多是满足企业初创需求。伴随经济和产业的发展，区域内企业数量减少，需求提升，供需矛盾自然加重！
类似问题同样出现在南内环—亲贤街中！必然会导致写字楼租金走低，空置率增高！
而南中环+汾河区域写字楼也有百余座，但是甲级写字楼占比明显增高约占3成以上，对应的企业数量超过四千余家，不同阶段的企业占比较均衡，空置率自然偏低！
（二）企业面积需求维度！
甲级/顶级写字楼单层在㎡左右，入住企业以单层和多层办公为主，故这类企业使用面积起步为㎡！需求分布在如中海、湖滨、环金等，面积占比约3成！
第二类入住企业则为甲级写字楼的半层和非甲级写字楼整层，使用面积为㎡左右，需求分布在如清控创新基地，华润，万达，信达等！面积占比约2-3成！
第三类入住企业为甲级四分之一层和非甲级写字楼的半层，使用面积为-㎡，需求分布在如华宇百花、华润和清控等！面积占比约2-3成！
第四类创业孵化型小微企业，可接受联合办公，单间办公，甚至非写字楼的公寓，使用面积低于㎡，多分布于服务发达的南内环和南站等，面积占比约3成！
（三）企业行业特征维度！
山西上市企业以及头部国企，多拥有专属写字楼。主要对出租型甲级写字楼做分析！
首先，太原写字楼存在区域行业集中的特点，如迎泽东大街偏国企金融，迎泽西大街偏能源，亲贤街多房地产和贸易类，南中环偏技术咨询和金融服务属性！
其次，以全城写字楼入住企业分析，服务业属性的最为密集！甲级写字楼租赁中金融业占比较高，非甲级写字楼中有矿产能源类，基建路桥类占比高的特点！
第三，太原入驻企业中科技创新，互联网数字以及外资属性的分布存在明显不足！
太原商办市场未来“趋势”！
从府西街到迎泽大街，再到南内环，南中环，龙城大街，太原商办市场有更迭发展速度较快的节奏，但局限于城市经济和产业结构，太原写字楼市场当下形势并不乐观。
在写字楼属于“超配”的情况下，必然会发展成两极分化现象。房企在做新地块开发定位中，要立足于城市实际情况，把握写字楼市场的未来需求趋势！
趋势一：南城优质总部办公有空间！
趋势二：景观改善类办公仍可释放！
趋势三：现代服务和企业孵化长期布局！
趋势四：重度运营中度产品轻度营销！
当然，写字楼市场竞争最终关键制胜的核心，并不是外观的俊美，功能的5A，规模的宏大，地段的绝佳，而是围绕企业需求，实现对出租率的提升和口碑的塑造。
小结：太原写字楼市场预判！
楼评君对太原写字楼市场，写点观点分享！
观点一：市场存量大，目前当属建设期！
观点二：空置率压力大，仍将持续分化！
观点三：能源行业购置或投资概率增强！
商办市场核心在于赋能空间价值，坚持长期主义，从商办“开发商”向“运营商”转变，转型合伙人，强化平台定位，与入驻企业共命运，
